1. 201504-02

        不靠樓盤盈暴利 產業地產“奧祕”在服務

        鳳凰網重慶頻道《創業慧》專訪BEPLAY全站官网集團董事長伍川
        2015-04-02
        來源:鳳凰網重慶頻道瀏覽次數:312

        轉自鳳凰網重慶頻道《創業慧》欄目

         

        人物背景:

        伍川,BEPLAY全站官网實業有限公司董事長。出生於60年代,上世紀80年代畢業於重慶大學的通訊專業。先後從事通訊、製造行業,後創辦BEPLAY全站官网實業有限公司,在重慶、西安等地的國家級產業園區內建立了重慶BEPLAY全站官网茶園工業社區、重慶BEPLAY全站官网兩江數碼工坊和西安BEPLAY全站官网灃東數碼工坊。在他看來,BEPLAY全站官网一家不是賣房子的房地產公司,而是專爲科技類中小企業提供有價值服務的生產服務商。

        精彩語錄:

        地產,我從來就認爲不是什麼值錢的東西,房子、土地都不值錢,房地產(的價值)在於使用者提供給房屋的價值。

        BEPLAY全站官网獲得的回報,將比商業地產高得多。如果有800億的產業羣,一個羣有10萬元的收益,哪怕給我們產生1元錢的收益,每年我們也有幾個億的收入。

        產業地產的規模遠大於商業地產。

        產業地產最根本在於爲這些企業提供真正有價值的服務。當一家企業在我們提供的空間內辦公,我們能幫助企業的產值呈幾何倍數的增長,纔是產業地產的核心。

        只有中小企業成長了,這個社會才具備活力。創新是中小企業這類羣體自發的原動力。

        產品做到極致還不夠,還要關注到客戶的價值需求,甚至客戶的未來需求。

        創新是社會從來沒有停止的活動。政府現在號召創新,實際是想顛覆下企業的傳統思維。我認爲中國經濟界的人,包括其他業界的人,思維還是非常保守。

        我想提醒當下的創客們:創新從未停止,而你的創意是否被他人接受,纔是創業是否成功的關鍵。如果你的idea只是被你自己用來玩,一直自high,那創業定會受挫折。

        導視:

        房地產行業告別黃金時代,迎來白銀時代。房地產行業的出路在哪兒?工業4.0、新型城鎮化、“互聯網+”將爲地產行業帶來怎樣的機遇和改變?萬科的合夥人毛大慶離職,他將創建一箇中國版Wework。創業潮爲房地產行業帶來的商機何在?BEPLAY全站官网實業有限公司董事長伍川“語出驚人”:房子、土地並不值錢。並直言不違:BEPLAY全站官网從不是一家單純“賣房子”的房地產公司,而是一家專爲科技類中小企業提供有價值服務的生產服務商。《創業慧》本期專訪BEPLAY全站官网實業有限公司董事長伍川,聊聊他眼中未來的產業地產。

        正文

        擇業之新:

        工業4.0時代催生大量產業地產需求

        鳳凰網重慶站:目前,中國經濟進入“新常態”,中國的房地產市場告別黃金時代,邁入白銀時代,你爲什麼還會選擇做“BEPLAY全站官网”,當初怎麼選擇進這個領域?

        伍川:住宅地產、商業地產的發展在我國已處於飽和狀態,而隨着國家產業發展的升級換代,將產生大量的產業地產需求。另外,隨着互聯網技術的普及,全民創業時代的帶來,將產生大量的中小企業。這類企業亟需能符合他們創新發展需求的產業物業。同時,工業4.0時代下的產業園區不僅是大工廠,而應是智慧產業園。這種產業園在園區品質、物業形態、入園企業、綜合配套和產業服務等各方面均較之前的園區有着質的提升。BEPLAY全站官网定位於專爲科技類中小企業提供辦公環境和服務。正是基於這些特點,所以我堅定做BEPLAY全站官网。產業地產將是未來的趨勢。

        鳳凰網重慶站:那當初是怎樣的一個契機讓你創辦BEPLAY全站官网?

        伍川:最初我們在重慶茶園拿到一塊地,當時政府和我們聯合打造一個數字化、醫療產業基地,那個時候不太明白中小企業需求。通過市場調查、在茶園我們做了第一個項目:BEPLAY全站官网茶園工業社區。其目的是爲了讓科技類企業有多功能的辦公區域。從這個社區開始,我們就專注於研究企業的需求,BEPLAY全站官网便開始一步步擴張。

        背景資料:

        當下,隨着互聯網經濟和創意產業的風行,大量創業者需要價格低廉、品質有保證又有濃鬱創業氛圍的辦公場所,這在某種程度上促成了“中國版WeWork”的興起,比如SOHO 3Q、蜂巢辦公空間、世鰲國際等等。在大西洋的另一端,完備的社會保障網絡、發達的金融服務,使美國成爲一個創業活動最爲活躍的國家。服務於海量、輕資產、初創期的企業和個人,WeWork這樣一個共同工作空間正在爆紅,市值逼近50億美元。國外的“WeWork們”本質上都不是靠收租金盈利,發掘優質創業型企業,引入投資或直接投資,纔是其目標。WeWork 在各路投資人眼中是一個巨大的“項目池”,它通過對空間的設計,創造各種“偶遇”機會,在去冰箱拿食物的過程中、在咖啡吧休息的時候,或許你就會遇到自己的投資人。在情人節聚會上,一邊喝點紅酒、吃點巧克力,一邊聊天,有的人也會直接遇到自己的投資人,根本不用在線上泡很長時間。

        治業之新:

        做科技類中小企業的現代生產服務商從不靠“賣房子”盈利

        鳳凰網重慶站:最近,房地產圈內的一條熱門新聞便是萬科的合夥人毛大慶離職,他將創建一箇中國版Wework,打造年輕人創業孵化器。BEPLAY全站官网是否也瞄準了進入辦公社區領域的商機?

        伍川:企業就像人一樣,它的成長有特定的規律,當企業從無到有的時候,屬於創意和孵化階段;當企業形成自身特點時,進入快速發展階段,我們把這種快速發展(的企業)成爲蹬羚企業;最後企業做大做強,成爲可以上市的大公司。

        企業發展的三個階段,所實用的產業、物業大不相同。首先,創客使用的物業是一種孵化類空間,它自身對生產功能的要求很弱,只需要一個寫字空間或產業空間便足夠。然後,中小企業階段,需要滿足一定的製造生產功能。工業4.0時代,企業的生產平臺化,中小企業把精力集中於研發能力,亟需科技類、研發類辦公區域;當企業上市後,便需要建自己的大型工業園。另外,企業所屬行業不同,便催生出大量產業地產需求。

        鳳凰網重慶站:如果我手頭有一個剛剛過孵化期的APP開發團隊,希望進入兩江數碼工坊,獲得更好的創業環境,但是我手頭費用不多。我告訴您,我的創業團隊具有高成長性,您會讓我入住數碼工坊嗎,我是否屬於“瞪羚企業”?您又如何來判斷我這個創業團隊是否具備高成長性?

        伍川:很簡單,創業之初,你有很好的點子與激情,但你需要專業的服務。當你有了idea,BEPLAY全站官网便對它進行專業化評定。評定不是由我們來做,而由專業的團隊評定。評定完後,我們會爲企業的發展提供專業化的建議(進行改善)。這些環節完成,企業缺錢,缺環境,便邀請企業進入即將成立的創客空間,爲其提供辦公空間,同時引導資本團隊進行風險投資。

        當企業過了孵化期,具備產業化基礎後,BEPLAY全站官网便承接企業的產業化落地。企業在生產過程中產生的生產、物流、人力資源、資金等問題,會有專業的團隊服務。也會有質疑的聲音:“伍董,你們這麼大的團隊怎麼可能爲我一個人服務。”事實上,BEPLAY全站官网是一個龐大的羣,將會產生幾千家企業、幾千人的產業羣。所有團隊如果單爲一家服務,無法維持成本。而當它爲這麼大的羣體服務時,自然利潤豐厚。

        鳳凰網重慶站:在大家的印象中,工業園區都是標準廠房、嘈雜的環境,而兩江數碼工坊是一棟棟精美的別墅羣。您當初是怎麼想到將兩江數碼工坊打造成創新企業的“夢工廠”?

        伍川:在我們的印象中,有着精美環境的地產是商業地產。事實上企業家、白領羣體也需要一個精美的環境來辦公。當初我在創辦BEPLAY全站官网時,定下原則:一、美、生態、自然,提供花園式的辦公環境。員工工作感覺輕鬆,甚至覺得工作環境值得留戀。二、BEPLAY全站官网的容積率低,在高密度的環境下,會影響人的工作狀態。企業的經濟活動很複雜,我們的物業不是通常的工廠,更不是寫字樓,它將融合企業的多功能需求。三、建築是有生命的,有很多的開發商認爲房子開發、賣出去以後(商業行爲)就完成了。事實上每一棟建築都有生命。建築存在的年代越來越長,價值就越大,那麼這麼好的建築,我們爲什麼不賦予它非常好的空間,好的結構,和美麗的外表呢?

        鳳凰網重慶站:企業的最終目是爲了盈利。3000平方米到5000平方米的獨棟別墅,每平售價3000多元,產業獨棟容積率又非常低,這樣的價格定位實屬罕見,那BEPLAY全站官网的盈利模式是什麼?

        伍川:我給BEPLAY全站官网的定位是現代性的生產服務商,不是一個房地產公司。在房屋售賣環節,我們是低利率、低收入,但我保證不虧。很多人問:“伍董你虧不虧?”我說:“放心。我們成本控制得很好,我們不虧,賺一點點。”

        BEPLAY全站官网的核心價值是爲一大羣非常優秀的高科技企業提供現代服務。現代服務業包括的內容非常廣泛:資本服務;營銷推廣服務;普通的物流,全局替換服務等。我們希望入住BEPLAY全站官网的企業最終成爲上市公司,和戰略投資公司聯合助推企業上市。那時BEPLAY全站官网獲得的回報,將遠高於商業地產。如果有800億的產業羣,一個羣有10萬元的收益,哪怕給我們產生1元錢的收益,每年我們也有幾個億的收入。

        鳳凰網重慶站:伍董,您曾經說過一句話,BEPLAY全站官网要做“產業地產”的萬達。您的豪情來自哪裏?

        伍川:首先,萬達是商業地產,是一種物品交易。產品的載體是小商小販。產業地產的核心是一大羣有更高附價值的產業企業。萬達的客戶用幾萬塊錢購買商鋪,做服裝、做貿易,產值可能幾千萬;但進入產業地產的企業,他們購買的物業可能僅三千多,但每年創造的產值幾個億。所以我認爲產業地產的物理空間給產業提供的增值比商業地產更大。同時,產業地產的規模遠大於商業地產。

        鳳凰網重慶站:BEPLAY全站官网內部,是否認同您的這種經營模式,有來自內部不同的聲音嗎?

        伍川:初創階段的時候,有人不理解,甚至離我們公司而去。但現在,我們會更堅定的走下去。BEPLAY全站官网的理念:立足於服務,而不是地產,被更多的媒體和企業所認同。最初,團隊內部想將BEPLAY全站官网定義爲地產,按照地產的板塊來打造,我一直反對。我們團隊發生了分歧。後來逐漸證明,BEPLAY全站官网只有做立足於產業的服務,在未來才找得到自己的方向。如果做地產,這類型的地產公司數不勝數。

        鳳凰網重慶站:BEPLAY全站官网現在面臨的壁壘是什麼,您的煩惱主要來自哪些方面?

        伍川:我的煩惱主要來自於:一、政府的政策對行業沒有明確的定位。尤其是現代生產服務商在爲中小企業提供服務時,政府無法理解,無所適從。二、我們服務的是高端、高附加值、高創意、高成長性的中小企業,所以對企業的環保、生態要求非常高,很多企業家都無法理解,明明是企業園,爲什麼不允許我們做這,做那。三、很多人中小企業發展中的困境重視不夠。企業發展到不同階段,都會遇到各種各樣的困惑,就像青少年成長一樣。政府、社會應該多關注他們。只有中小企業成長了,這個社會才具備活力。創新是中小企業這類羣體自發的原動力。

        鳳凰網重慶站:您覺得中小企業發展面臨的問題是什麼?

        伍川:很多,非常複雜。首先企業領導創業之初不一定站得高、看得遠,到企業做到一定規模時,會遇到資本、人力資源、信息管理等的很多問題。這些問題是企業發展過程中無法避免。

        背景資料:

        2014年以來國內房地產市場進入調整期,住宅需求逐漸迴歸理性,商業市場過剩風險顯現,而城鎮化人口聚集以及產業快速升級推動產業地產逐漸活躍,產業地產儼然被各界看成是一片新藍海,綠地、萬科加快拓展產業地產,實體企業圈地尋求新的業務增長點,國際資本黑石、淡馬錫等進行新一輪的產業地產注資活動,非標企業大量涌入使產業地產競爭更加激烈。同時自貿區市場衍生的跨境電商、供應鏈金融等又潛藏着產業地產發展機遇。

        行業之勢:

        政府現在號召創新是想顛覆企業的傳統思維

        鳳凰網重慶站:您認爲國內做產業地產較爲出色的企業是?

        伍川:中國做產業地產的企業很多,但大多數仍以地產的概念在推動發展。我認爲產業地產的“根”在產業,如何做大做強產業,爲產業羣提供真正有價值的服務,纔是產業地產的根本。房地產,我從來就認爲不是什麼值錢的東西,房子、土地都不值錢,房地產(的價值)在於使用者賦予房屋的價值。

        企業拿到這棟樓,在這棟樓內創造10個億的產值與把這棟樓用來做商鋪,這之間差異巨大。產業地產最根本在於爲這些企業提供真正有價值的服務。當一家企業在我們提供的空間內辦公,我們能幫助企業的產值呈幾何倍數的增長,纔是產業地產的核心。

        鳳凰網重慶站:您覺得產業地產的發展跟工業4.0之間的關係是什麼?

        伍川:以前的產業地產會被現在有多元化、高品質需求的產業羣所摒棄。工業4.0時代,要求產業地產提供生態環保、高品質、有合理價格的產品。房地產暴利的時代過去了,產業地產更要摒棄暴利時代,高品質、低價的產業地產才能讓企業得到創新性的發展,這是產業地產的根本性原則。

        鳳凰網重慶站:有媒體評論新型城鎮化是產業地產的動力,您如何理解從新型城鎮化跟產業地產之間的關係?

        伍川:隨着城市的發展,人的經濟活動會逐漸集羣,而集羣不一定非在大城市發生。隨着中國新型城鎮化,必然會伴隨着生產性行爲,產生對產業地產的需求。同時,新型城鎮化對環保、生態的需求也更高。

        鳳凰網重慶站:兩會剛結束,李克強總理推崇一個概念:“互聯網+”。也就是互聯網在影響、改造、顛覆各行各業,房地產行業的幾大龍頭也在積極運用互聯網改變企業的經營模式。就您看來,BEPLAY全站官网是如何利用互聯網改造自身?

        伍川:我是學通訊技術出身的,互聯網對我們每個人而言,是技術的革新,互聯網、移動互聯網,包括以後的物聯網,綜合來講,是技術進步的標誌。技術的革新必將帶來生產方式、生活方式的變化。這種變化不由個體左右,而是必然結果。

        變化並不可怕,互聯網讓信息的交流迅速、及時、免費。如果你提供的產品價格不合理,性價比不高,客戶將很快從在市場得到反饋。換言之,(互聯網時代)要求企業必須紮紮實實,把產品做好。我曾在一次論壇上提出一個觀點:把產品做到極致還不夠,還要關注到客戶的價值需求,甚至未來需求。

        BEPLAY全站官网要給客戶提供極致的物理空間、合理的價格,併成立產業發展研究院,搭建平臺,幫助“瞪羚企業”發展、壯大、上市。這是BEPLAY全站官网發展的核心競爭力。

        鳳凰網重慶站:當下的中國,正興起一股創業、創新的浪潮,李克強總理將“大衆創業、萬衆創新”稱爲中國經濟的“新引擎”。有輿論更是把李克強總理評論爲一名創客。您如何理解當下的這種創新、創業局勢?

        伍川:我是60年代出生的人,經歷過改革開放後每個時代的創新。創新從來沒有停止。只不過政府現在號召創新,是爲了顛覆企業的傳統思維。中國當下經濟界、以及其他行業的從業者,思維仍較保守。

        創新與創業有必然的內在邏輯。當你的創新符合他人的價值需求時,才能進入創業的環節。我想提醒創客們:創新從未停止,而你的創意是否被他人接受,纔是創業是否成功的關鍵。如果idea只是被自己用來玩,一直自high,無法滿足其他人的需求,那創業定會受挫折。創新一定要考慮需求。我曾經也跟許多技術行業人士也交流過這個觀點:你的技術或者創意沒有商業價值,它就有可能被摒棄。

        治人之新:

        如果員工忽略求新、求卓越,就會很平庸

        鳳凰網重慶站:用人是一個企業發展的關鍵,在您看來,您更看重員工的素質是什麼?

        伍川:第一、員工無論做大事還是小事,必須有責任。第二、希望員工有追求卓越的衝動。當你達到了卓越,(你的勞動)會被所有人接受。我非常鼓勵員工跳出自己的框框,多想想在這個領域,能達到什麼樣的高度。我們的管理追求簡單化、扁平化,當他的idea受到壓抑,可以跟我們進行碰撞。我鼓勵員工創新,BEPLAY全站官网的經營理念就是簡約、求新。如果員工忽略了求新、求卓越,只是簡單的工作,在這裏,會變得很平庸。

        鳳凰網重慶站:您喜歡用挑戰權威的人?

        伍川:對,我本人就是個挑戰權威的人。

        創業建言

        關注技術對生產方式、生活方式的改變

        鳳凰網重慶站:隨着當下傳統行業的轉型升級,您的同行也在面臨着二次創業,您有什麼可以跟同行溝通的想法?

        伍川:不管從事什麼行業,首先要關注技術對未來生產方式、生活方式的改變,關注客戶需求的變化,這是核心。如果同時滿足了客戶的物理屬性和價值屬性。那你的產品纔是成功的。

        鳳凰網重慶站:如果讓您面對剛創業時的自己,您最想告訴他的是什麼?

        伍川:那個時候懵懵懂懂的,不知道自己的企業應該幹什麼。如果遇見那個時候的他,我會告訴他:專注一點,關注一些有發展(前景),有價值的東西。

        鳳凰網重慶站:從現在往回看,您覺得在打造BEPLAY全站官网的過程中,您受到的教訓是什麼?

        伍川:一定要誠信。跟我打交道的人評論我董做事情“比較耿直”。當每個人用自己的價值努力創造一種東西,並被他人認同,得到的遠遠不止一單生意。

        創業祕笈

        簡約求新

        鳳凰網重慶站:用一句話總結您的創業祕笈。

        伍川:簡約求新。

        採訪後記:

        60年代出生的伍川,是上個世紀80年代末畢業的大學生。提到那個年代的中國商海,不得不提92派這一波企業家。俞敏洪、馮侖、朱新禮等這一批社會主流精英選擇告別體制內,在體制外野蠻生長,大展身手。92派仕而優則商的內生邏輯,是這一幫企業家相信自我奮鬥,有着英雄主義情懷的企業家精神體現。在伍川的身上,能看到那一代人的影子。

        在伍川看來,創新和技術進步內生於經濟體中,並主要由企業家完成,並不是靠政府來倡導。他坦言自己喜歡挑戰權威,認爲社會的顛覆和進步要靠人的異想天開。如果每個人固步自封,社會的創新就會被遏制。但同時,僅靠創新還不夠,創客們在自己的創意中自high,不考慮市場的需求,必然會碰到彎路。

        雷軍,他認爲是當下國內真正的“創客大咖”。小米的互聯網思維同樣啓迪着伍川,他將BEPLAY全站官网定義爲提供極致服務的“服務商”,而不是“地產商”。BEPLAY全站官网的未來,是否會如其名,閃耀光芒,我們拭目以待。

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